中国の投資家とその債権者らは、国内の不動産危機が深刻化する中、現金調達の必要性が下落市場に資金を流出させるリスクよりも優先されているため、世界中の不動産保有物件に「売り出し中」の看板を掲げている。 彼らが得た価格は、最終的に業界全体がどれほどの問題に陥っているかを具体的な数字で示すのに役立つだろう。
スターウッド・キャピタル・グループ会長のバリー・スターンリヒト氏は先週、借入コストの上昇によって引き起こされた世界的な不況により、オフィス不動産の価値だけで既に1兆ドル以上が吹き飛んだと述べた。 しかし、売却された資産がほとんどないため、被害総額はいまだ不明であり、鑑定士らは最新のデータをほとんど持っていない。 昨年、世界中で完了した商業用不動産取引は、所有者が大幅な値引きで建物を売却することに消極的で、ここ10年で最低の水準に落ち込んだ。
広告
以下を読み続けてください
規制当局と市場は、この行き詰まりが巨額の含み損を隠している可能性があると神経をとがらせており、低金利時代に実店舗での融資をさらに推し進めた銀行と資産所有者の双方に困難をもたらすことになる。
ニューヨーク・コミュニティ・バンコープは火曜日、不動産信用問題を一因に配当金を削減し、準備金を積み立てた後、27年ぶりの安値を付けた。 欧州中央銀行は、域内の銀行が融資価値の引き下げに遅すぎることを懸念しており、英国金融行動監視機構は不動産を含む民間市場の評価額を見直すことになっている。
現在、10年にわたる中国の事業拡大で獲得した新たな海外資産が市場に出始めている。家主や開発業者は、たとえ経済的打撃を受けることを意味するとしても、国内事業を強化し、借金を返済するために今すぐ現金が必要だと判断しているからだ。 。 中国政府による過剰借入の取り締まりにより、かつては大手とみなされていた開発業者も含め、無傷の開発業者はほとんどいない。 例えば、広州に本拠を置き、60億ドルの債務再編計画を進めている中国奥源集団の一部門は、昨年末にトロントの土地を2021年の購入価格から約45％割引で売却したと報じた。データプロバイダーAltus Group。
ブルームバーグ・インテリジェンスのクレジットアナリスト、トル・アラムトゥ氏は「売り手に意欲があれば、市場の凍結は解け、透明性と価格発見が改善する可能性がある」と述べた。 「ポートフォリオの評価額はさらに下落する可能性がある。」
動き始めています
取引が行われるたびに、市場は投資家が取引を行う意欲のあるリターンの尺度である資本化率についてより明確になります。 そのデータはその後、鑑定士によって他の資産の評価に使用され、より広範な減損を引き起こす可能性があります。 その結果、家主はローン対価値の違反を解決するためにさらに資金を注入しなければならない可能性があり、さもなければ貸し手に不動産を差し押さえられる危険がある。
これまでのところ、ヨーロッパでは中国人所有の売却はほんの少ししか行われていないが、昨年、島尾集団控股有限公司と関連するロンドンのオフィスビルが、2022年に合意された以前の売却より約15％割引で売却された。事情に詳しい関係者によると、それほど近づいていないという。量は再び増加し始めているという。
2022年ロンドンのワン・ナイン・エルムズ・プロジェクト。画像：ブルームバーグ
ちょうど今週、経営危機に陥った開発会社広州R&Fプロパティーズ社は、ドル建て債券の一部と10ペンスと引き換えに、ロンドンのナインエルムズ地区にある13億4000万ポンド（16億9000万ドル）の不動産プロジェクトの株式とカナリアのオフィス街を売却することに合意した。ワーフは中国人投資家からの貸し手によって差し押さえられた後、2017年の売却価格より60％安い価格で販売されている。 この売上高は、昨年、一部の開発会社がリストラ計画に取り組んで息をひそめていたことを受けて、処分の反動の一環となっている。
JPモルガン・アセット・マネジメントの欧州不動産調査責任者、キャロル・ホジソン氏は先月、「価格発見は年間を通じて改善されるだろう」と述べた。 その理由の一部は「市場に出てくるディストレスト資産の増加」によるものだと同氏は付け加えた。
広告
以下を読み続けてください
今月初め、ロンドン西部の高級エリア、メイフェア中心部の高級開発ビルが融資不履行で経営破綻した。 中国の投資会社2社、シティック・キャピタルとシンダットが大半を所有しており、住宅は今後も管理者を通じて潜在的な購入者に販売される予定だ。
英国の首都のさらに東では、事情に詳しい関係者によると、経営不振に陥った中国の開発会社カントリー・ガーデン・ホールディングスが計画した住宅プロジェクトが1億ポンド未満の入札で落札されているという。 12月の提出書類によると、子会社は2022年に1030万ポンドの減損費用を計上した。 一方、上海に本拠を置く不動産会社グリーンランド・ホールディングスの一部門が、昨年実質的に債務不履行に陥った東ロンドンの超高層ビルプロジェクトに融資を行ったことが提出書類で明らかになった。
オーストラリアを含む欧州以外でも売上が増加している。 ほんの数年前までは、野心的な中国の開発者が地元市場の主要プレーヤーでした。 現在、ほとんどの企業は購入をほぼやめ、代わりにプロジェクトのオフロードに軸足を移しています。 地元メディアによると、最近の注目すべき処分には、カントリー・ガーデンのリスランド部門によるメルボルン郊外の敷地の2億5,000万豪ドル（1億6,300万ドル）での売却が含まれる。 別の地元メディアの報道によると、同社は最近シドニーの開発資産を約2億4000万豪ドルで売却したという。 リスランド・オーストラリアの最高経営責任者（CEO）、グオタオ・フー氏はブルームバーグへの声明で、「これらの部分的に残っている土地区画の売却は、ポートフォリオ最適化に対するリスランドのアプローチの一環だ」と述べたが、売却や価格の詳細は確認しなかった。
島尾氏、カントリー・ガーデン、R&F、グリーンランド、シンダットの代表者らはすぐにはコメントを出さなかったが、アオユアン本社への電話には応答がなかった。 Citic はすべての質問を管理者に問い合わせました。
確かに、商業用不動産市場における潜在的な苦境の原因は決して中国だけではない。 韓国の投資家はオフィスに巨額の賭けをしたタイミングが悪かったし、金利の上昇によりドイツや北欧の地主はすでに不動産を大幅な値引きで売却している。 米国でもローン満期が相次ぎ、地方銀行による差し押さえや裏付け資産の売却につながると予想されている。 しかし、おそらくベンダーが迅速に販売する動機が最も強い市場は中国です。
グリーン・ストリートの不動産アナリスト、ピーター・パパダコス氏は、こうした処分の広範な影響は、市場がその結果をどれだけ真剣に受け止めるかによって決まるだろうと述べた。
「売り手が『やる気がある』ことを考えると、鑑定人がそれらを完全に考慮するかどうかは議論の余地がある」とパパダコス氏は述べた。 「私の意見では、そうすべきです。」
© 2024 ブルームバーグ
