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西亞蘭瑞安： 商業房地產的健康狀況與整體經濟活動息息相關，2023 年對該行業來說是充滿挑戰的一年。去年，商業房地產直接投資總額成長3%，達172億蘭特，低於五年平均191億蘭特。 仲量聯行非洲公司最近發布的南非投資評論清楚地表明了這一點。
商業地產今年困難的背景無需解釋。經濟低成長持續 [and] 過去兩年通膨相對穩定，在 6.9% 至 5.8% 之間，這削弱了購買力，這是可以理解的。其次，還有資金成本高的問題。為了討論這份報告，我們邀請了仲量聯行非洲資本市場交易總監 Pepler Sandri。 JLL Africa 是一家房地產諮詢和房地產經紀公司。
歡迎，佩普勒先生。您能為我們介紹一下該報告的概述和主要發現嗎？
佩普勒·桑德里： 首先，感謝您邀請我並給我機會討論我們的旗艦研究報告。在過去的八年裡，我們對南非的貿易活動進行了追蹤研究。該報告重點關注超過 2000 萬蘭特的直接房地產交易，第八版報告揭示了一些有趣的趨勢，我認為這就是我今天要討論的內容。
西亞蘭瑞安： 你還好嗎。我讀過這份報告，毫無疑問，COVID-19（封鎖和允許員工在家中和辦公室工作）對房地產市場產生了影響。事情會恢復到更正常的狀態嗎？
佩普勒·桑德里： 在某些分部門確實如此。我認為辦公室產業要恢復正常還有很長的路要走。過去兩年，零售業和工業領域的交易量均有所增加。
然而，全州辦公大樓數量大幅下降。
早在2016/2017年，它就佔據了南非投資市場的最大份額，但現在卻處於倒數第二的位置，僅領先其他投資目的地。 。
西亞蘭瑞安： 在閱讀報告時，我注意到西開普省的活動水準已達到創紀錄水準。該國其他地區的情況如何？我們是否看到半移民對房地產市場的影響？
佩普勒·桑德里： 是的，我們正在看到半遷移的影響。西開普省的總投資市佔率增加。這已從南非總交易量的約 10% 增加到約四分之一。此外，豪登省先前約佔南非總貿易量的四分之三左右，但目前已降至約50%的貿易量。
豪登省總市場份額的下降主要是由於辦公室交易量的下降。在此期間，辦公室交易同比損失約 50 億蘭特，低於平均水平，但這很大程度上歸因於豪登省的市場份額。
然而，豪登省過去兩年銷售和交易的購物中心數量有所增加。這是一個上升趨勢。
此外，自 COVID-19 以來，豪登省的工業部門產量有所增加。
過去兩年，南非其他地區和誇誇其頓省在 COVID-19 的影響下經歷了相對穩定的情況。
西亞蘭瑞安： 讓我驚訝的一件事是西開普省市場份額的迅速上升。 是 10%嗎？—高達該國房地產交易總額的 25%。這是為什麼？
佩普勒·桑德里： 我認為它被認為是南非經濟相對穩定的一部分。各市鎮相對： [been] 它被視為管理更有效、資本增值的區域，或房地產價值以每平方米資本價值增長的區域。
與其他省份相比，西開普省的 GDP 成長率較高。因此，有成長，前景良好。成長最終是由需求驅動的。
需求是由人口和移民以及越來越多的人移居西開普省所推動的。當州和市政府管理得當時，州投資就會增加。這就是投資增加的地方。我需要從其他地方搬家，我正在從豪登省搬到西開普省。
西亞蘭瑞安： 正確的。因此，正如您在報告中所說，經濟活動水平似乎非常依賴經濟成長。鑑於西開普省較高的經濟成長，預計會有一些上行空間。
但讓我們按行業細分，例如工業辦公室或零售需求。您在那裡看到了哪些趨勢？
佩普勒·桑德里： 我們在工業領域看到的主要趨勢之一是過去兩年的交易數量。
2022年和2023年，工業領域的交易數量比前兩年翻了一番。
去年，從2022年到2023年，總投資成長了15%。然而，交易數量要高得多，即 [fewer] 由於購買房地產的基金和業主規模較小，小額交易比以前更頻繁地發生。
這也是大型投資等級資產的交易者比過去減少的症狀，這意味著 REIT 部門的內部運作在大型資產交易方面並不那麼活躍。這取決於情況。
西亞蘭瑞安： REIT產業是房地產投資信託產業嗎？
佩普勒·桑德里： 正確的。因此，回到 2016 年，他們通常會成為淨買家。從買家的角度來看，他們佔據了超過 50% 的市場份額，但他們現在是淨賣家，而且多年來一直如此。
超過 50% 的銷售額來自 REIT 部門。
這就是處置大多數非核心資產以減輕資產負債表壓力並降低貸款價值比率以遵守上市法規的能力。
西亞蘭瑞安： 豪登省的辦公室銷售似乎低迷。這是我們所期望的嗎？我們談論的是這個國家的工業中心。為什麼會發生這種情況？
佩普勒·桑德里： 嗯，它在已開發市場有一定的滲透力。
歐洲、柏林、巴黎和倫敦的辦公大樓部門崩潰了。更重要的是，它在美國急劇下降。南非也是如此。
此前，辦公大樓領域的平均年營業額為5-70億蘭特。現在已降至略低於 20 億蘭特，這是一個巨大的下降。
而且每年都在減少。這確實是這個地區的一場完美風暴。自 COVID-19 以來，大公司感覺復工有點緩慢。您不再需要像以前那麼多的基地。另外，大量供應進入南非辦公室市場，疫情期間出現了一定程度的供應過剩，此後一直沒有真正恢復。
一些著名節點有大動作， [with] 企業正在縮小規模並佔用更少的空間，導致桑頓和其他知名地區出現大量空缺。此外，隨著公司規模縮小到高級辦公空間，B 級和 C 級辦公室仍然空缺，這給二級節點帶來了巨大的壓力。因此，交易量處於歷史最低水準。
去年，發生了一宗帶有長期租賃的投資等級出售。辦公室產業的投資銷售復甦尚需時日。從辦公室的角度來看，我們可能已經到達週期的底部，並且應該在中期恢復
西亞蘭瑞安： 儘管如此，西開普省的辦公室產業表現要好得多。
佩普勒·桑德里： 是的，高端市場的空間很小。去年年中宣布了一項重大撤資，並將反映在2024年撤資數據中。甚至B級和C級空間也主要由BPO（業務流程外包公司）佔據。呼叫中心。他們將大部分員工從其他國家轉移到西開普省。
許多大型跨國 BPO 正在策略性地推動在開普敦設立呼叫中心。向北移動。顯然有烏蘭加。呼叫中心佔有很大的市場。
從中期來看，他們也應該開始搬遷到豪登省的特定區域。
開普敦另一個有趣的趨勢是，出於城市復興和每平方公尺高資本價值的目的，阿德利街、布賴爾路和長街的歷史建築被收購。因此，在整個西開普省，辦公室產業在小額交易方面表現相對較好。
西亞蘭瑞安： 回到冠狀病毒，該報告的調查結果之一是另類房地產投資表現非常好。當我們在這裡談論「替代方案」時，我指的是您剛才談到的學生宿舍、加油站和資料中心。這是為什麼？為什麼「替代品」能如此填補這一空白？
佩普勒·桑德里： 另類投資子類別在過去四到五年中穩步成長。
2021 年學生住宿交易量較大，導致交易量增加。此後，這些交易有所下降，因為它們規模較大，而且兩個平台的銷售額超過 40 億蘭特。
當談到另類領域的多數股權時，實際上情況好壞參半。
2022年，十多個加油站易手。今年，已有六家以上酒店開幕。
西亞蘭瑞安： 全國都可以用嗎？
佩普勒·桑德里： 全國各地的替代空間——因為這些確實是新生的、新的部門、發展中的部門。例如，資料中心－資料中心還沒有二級市場。
這些正在開發的資料中心大多由佔用者牢牢擁有，土地也由佔用者購買。最後，開發將佔用資料中心進行。
是否會出現資料中心退役並在租賃期間進行交易的二級市場?如果發達市場有希望，那麼是的，但這還有很長的路要走。
這在營運密集型資產類別中可見一斑，例如經營專業知識含量較高的學生宿舍。
飯店業的收入流背後也有高度的管理集中度。隨著營運成本等基準的出現與建立，正在取得緩慢而穩定的進展。
毫無疑問，這些資產類別將越來越多地佔據市場份額。它常見於美國和英國等已開發市場。
這些另類資產類別正在越來越多地佔據市場份額。這也應該發生在南非。
去年，酒店業可以說是復甦了，但2021/22年度，受新冠疫情影響，沒有出現大規模交易，當時酒店收入來源不明。這些事情正在發生，去年簽署了多項酒店業協議，今年還將簽署多項協議，這對整個行業來說是令人鼓舞的。這表明酒店業和酒店正在擺脫冠狀病毒大流行並正在復蘇。
西亞蘭瑞安： 保持原樣。這份報告提出了一些令人著迷、令人鼓舞和一些相當令人擔憂的趨勢。這個人就是仲量聯行非洲資本市場交易總監 Peppler Sandri。
由…提供 仲量聯行非洲。
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